La legge finanziaria per il 2026 porta alcune novità anche inattese, tra cui la modifica alla norma relativa agli affitti brevi. Mentre viene mantenuta la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% per uno degli immobili a scelta del contribuente, e quella al 26% per gli altri immobili, è variata la parte della normativa inerente la presunzione assoluta di attività di impresa.
Finora era considerata attività di impresa quando venivano locati più di 4 immobili, dal 2026 il numero degli immobili locati scende a 3, ossia a partire dal terzo immobile locato scatta la presunzione dello svolgimento di attività di impresa e pertanto diventa necessario dotarsi di partita IVA e conseguentemente effettuare l’iscrizione previdenziale INPS Commercio (salvo che quest’ultima non sia già garantita per altra attività svolta in contemporanea).
Occorre prestare attenzione al fatto che la legge parla di unità immobiliari, quindi in presenza di un unica unità immobiliare ma della quale vengono locate diverse stanze separatamente (per esempio il piano terra suddiviso dal primo piano, oppure il lato est diviso da quello ovest), questa viene conteggiata come una solo unità immobiliare e non due. Si attendono comunque delle specifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate in tal senso.
E’ quindi necessario che i soggetti con più di due immobili destinati alla locazione breve valutino con attenzione se mantenere gli immobili oltre il secondo in locazione breve con la conseguenza di dover aprire la partita IVA, oppure ridurre a due gli immobili destinati a tale tipologia di locazione e destinare a locazioni non breve gli altri, ricordando che l’apertura della partita IVA può essere fatta entro 30 giorni dalla data di inizio attività e pertanto non c’è molto tempo per la comunicazione di rito per coloro che all’1/1/2026 hanno tre immobili concessi in locazione breve.
Chi opta per la partita IVA dovrà scegliere il regime fiscale da adottare (forfettario o ordinario con IVA al 10%), predisporre l’iscrizione al registro delle imprese e alla gestione INPS Commercianti (a meno che non sia già coperto da altra forma di assistenza), predisporre la SCIA. Il reddito così prodotto non sarà più assoggettabile alla cedolare ma sarà a tutti gli effetti reddito di impresa, assoggettato quindi alle relative norme.
Per i quesiti: laura7701@virgilio.it
Laura Bianchi | Dottore Commercialista
